合肥楼市冷热：投资客两套房缩水130万后，准备入手第三套

　　作者：吴斯旻

　　在新站区限购解除3个月后，徐正发现，合肥的首套房贷利率已降至4.1%，并且多家商业银行执行“认贷不认房”。斟酌再三后，还没有贷款负担的他决定置购第三套房产。

　　今年6月，合肥放开了对新站等局部区域的限购政策，这让持本地户籍的徐正拥有购买第三套住房的资质。不过，促使他最终下定决心再次购房的原因是，已拥有的两处房产价值正在缩水。

　　“当前，合肥新房和二手房市场正在分化。其中，二手房市场成交量、价均处于谷底，买卖双方都不敢贸然出手。鉴于资产保值、投资等方面考虑，我还是准备在目前的房价洼地——新站入手一套现房。”徐正称。

　　今年5-6月，合肥对部分楼市政策进行了调整优化，当地楼市一度出现阶段性好转，但政策受益人群相对有限。而下半年以来，合肥楼市的限制性政策尚未进一步放开。在短暂刺激后，当地楼市热度再度下降。

　　国家统计局16日公布的70城房价数据显示，8月份，合肥新房和二手房价格环比维持上涨趋势，但涨幅较上月大幅回落0.4%和0.5%。

　　第一财经调研了解到，8月份以来，合肥多个区县的新房和二手房成交出现量价齐跌；部分当地既往“红盘”，也纷份推出首付分期、降价促销等销售活动；如新站等限购松绑的远郊板块，新房市场成交热度处于稳中有落阶段；但滨湖新区、政务区等热点板块的中高端住宅项目，新房成交量、价依然坚挺。

　　两套学区房，贬值逾130万

　　据徐正介绍，此前，他在合肥中心城区——蜀山区全款购买了同一小区的两套110平米左右的“单学区房”。

　　2022年，随着全国楼市进入下行期、市场预期下调，合肥楼市成交也整体遇冷。加之蜀山区“幼升小”开始执行“六年一学位”，这两套房产所在小区也没有如愿升格为“双学区”，徐正注意到，同小区类似房源的挂牌单价已从入手时的3.6万元/平方米下跌至3万元/平方米。由此估算，两套房共计贬值超过130万元。

　　不仅仅是中心城区的学区房，在合肥楼市的热门板块——滨湖新区，普通小区的二手房交易也同样遇冷。

　　“我在滨湖高速时代城拥有一套110平方米左右房产，如果是去年，类似区位和户型的房产，毛坯房都能卖到310～320万元。今年，房子都装修好了，光地暖就花费10万元左右，但即便主动降价到260万元左右，这套房产至今仍无人问津。”一名滨湖新区业主对记者表示。

　　整体来看，6月以来，由于在政务区、滨湖新区、高新区等热门板块，高端小区和豪宅成交套数增长，合肥二手房销售均价止跌转增。国家统计局数据显示，6～8月，合肥二手住宅销售均价环比涨幅分别为0.6%、0.7%和0.2%。

　　但从量的角度，根据第一房研究院数据，近月来，合肥二手房成交量虽然出现增长，但远低于挂牌量的涨幅。8月合肥二手房挂牌量已接近9.6万套，但月成交量却只有1500套左右。

　　新房市场分化

　　看着跌跌不休的普通二手住房市场，徐正不甘心此时出手卖掉一套房产。但随着信贷政策的日渐宽松和打折新盘的不断增多，出于资产保值的考虑，徐正开始萌生“再买一套房产”的念头。

　　根据合肥市房产局房屋交易中心消息，6月24日起，非限购区域住房(新站区、瑶海区、新桥产业园)不再计入家庭住房总套数。这也意味着，上述新政落地后，徐正拥有了在这些区域购买第三套房的资质。

　　之所以将视线投向新站区，徐正称，一方面，是因为在合肥，目前新站区房价最便宜，单价大致在一万元左右；另一方面，近年来，政府对新站区建设投入力度加大，比如改造路面交通，建设郎溪路高架和包公大道高架，这为通勤人员提供便利，而随着区域教育集团化的推进，该区优质地段房产的学区价值也逐渐显露。

　　不过，由于合肥的“限贷”政策没有发生调整，选择贷款购买第三套住房时，徐正无法使用公积金贷款，只能使用商业银行贷款。

　　“所幸的是，现在商业银行普遍‘认贷不认房’，而我之前是全款买房的，所以这次购买新房仍可按首套房贷利率操作。”徐正告诉记者，此前，合肥首套房房贷利率一直偏高，在5.9%左右，现在已降到4.1%。这对于购房者而言，无疑是一大利好。

　　2022年8月，央行下调5年期以上LPR 15个基点，首套、二套房房贷利率分别降至4.1%和4.9%，这为各地下调房贷利率释放了空间。据媒体报道，目前，合肥至少有13家银行已执行首套房利率4.1%起，二套房利率4.9%起。

　　近月来，合肥除了在限购松绑的区域，新房成交量出现回升外，受滨湖新区等热点板块高品质新盘的入市影响，合肥新房市场的整体成交均价也处于稳中有涨趋势。根据AI楼市大数据，2022年1-7月合肥新房成交均价为20028元/平方米，其中，滨湖新区和政务区新房的成交均价在2.5万/平方米以上。

　　但也非所有区域均出现新房成交量或成交价的提升。以合肥下辖县——庐江为例，新房市场仍处于量价齐跌通道。

　　“主要是没有需求。”一名庐江县房地产销售人士告诉记者，在该县，目前，新房库存水平处于历史低点，在售新盘仅6个左右，并存在一二手房倒挂现象。即便如此，新房销售仍不景气。

　　“以这几年庐江土拍楼面价最高的宅地为例，两年前，该处楼盘第一次开盘时，挂牌价为8700元/平方米，今年的挂牌价则降至6000元/平方米左右。”他认为，一方面，当地新房以期房为主，近月来，多地出现楼市交付问题，受此影响，刚需族置业预期下调；另一方面，近年来，合肥市区外围区域建设加快，更多县城的改善型购房者选择在市区置业。

　　进入9月，合肥另一县长丰甚至祭出了“限跌令”。

　　据安徽省房地产研究会微博消息，长丰县房地产领域信访突出问题处置工作专班办公室下发《关于禁止在建在售房地产项目非法销售的通知》，要求所有开发企业立即停止特价房、工抵房等销售，所有特价房、工抵房等销售前必上报长丰县发改委、县住建局审批。县内各在建在售房企、各房地产经纪机构不得宣传非法销售的房屋。

　　限制性政策会进一步松绑吗？

　　与长三角其他核心城市和安徽省其他地市相比，下半年以来，合肥楼市调控政策并没有出现明显的放松导向。

　　8月份，在长三角地区，如南京、苏州、无锡等热点城市纷份放宽认房认贷标准，下调二套房首付比例；而在安徽房价次高的芜湖，当月也出台了“符合条件的毕业生购买首套房时，最高可获20万免息借款”的楼市新政。

　　中指研究院数据显示，8月份，合肥新房、二手房成交规模环比均下降，市场活跃度均不足，但新房、二手房价格整体平稳运行。当月合肥新建住宅价格环比上涨0.32%，二手住宅价格环比上涨0.46%，价格韧性相对较好。

　　那么，合肥楼市政策有进一步宽松的可能吗？

　　亿翰智库华东区域研究总监李健称，在全国稳经济、稳房地产的大背景下，合肥楼市政策会主要集中于楼市供给端的风险问题上，比如，已有十余家房企参与到了当地政府组织的专项研讨会中，而在需求端的调控上，由于合肥楼市仍处于投资驱动的阶段，城市发展潜力还是很高的，市场面整体表现也较为平稳，当地政策尚未有明显的放松导向，还是希望通过自身的市场韧性进行修复。

　　中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静进一步对记者分析称，当前，合肥短期库存出清周期不足8个月，库存不足会对房价形成一定支撑。由此推断，即便没有政策宽松，根据市场自身的供需关系，合肥房价整体也将延续平稳运行态势。

　　但她同时称，近期，合肥市场活跃度下滑，商品住宅成交面积环比下降、同比降幅扩大，购房者置业情绪不足，不排除短期内楼市政策会优化调整，比如在降低首付比例、继续优化限购政策等方面跟进。